Bauvoranfrage

Vor dem Bauantrag hilft oft das kleine Genehmigungsverfahren: Sie erhalten nach wenigen Wochen den Bauvorbescheid und wissen dann z. B., ob Ihr Bauvorhaben planungsrechtlich zulässig ist. Zweifelhafte Punkte des Projektes werden damit geklärt. Bauvorlagen: sind zusammen mit dem Bauantrag von einem Architekten oder Bauingenieur einzureichen: Baubeschreibung, Lageplan, Bauzeichnungen, statische Berechnung, Zeichnungen für Wasserversorgung und Entwässerung, Lichtbilder, zustimmende Erklärungen der Nachbarn zum Bau.

Mit der Bauvoranfrage erhalten Grundstücksbesitzer noch vor einer Bauantragsstellung die Möglichkeit, einzelne Fragen zu konkreten Bauvorhaben rechtsverbindlich klären lassen. Mit der Bauvoranfrage kann ebenfalls festgestellt werden, ob ein Bauvorhaben genehmigungsfähig ist. Darüber hinaus kann sich die Anfrage auch auf einzelne bauplanungsrechtliche Fragen beziehen, die im Rahmen des kleinen Genehmigungsverfahrens frühzeitig geklärt werden können. Die zuständige Behörde erlässt nach einer förmlichen Bauvoranfrage einen Bauvorbescheid. Dessen Inhalt gilt dann auch verbindlich für ein später folgendes Baugenehmigungsverfahren. Er berechtigt den Empfänger jedoch nicht dazu, bereits mit der Umsetzung der angefragten Maßnahmen zu beginnen.

Eine Bauvoranfrage zu stellen ist immer dann sinnvoll, wenn nicht sicher ist, ob ein geplanter Entwurf oder ein bestimmtes Vorhaben bauplanungsrechtlich möglich ist. Auch wenn ein Grundstückskauf in Erwägung gezogen wird, jedoch kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt, kann eine Bauvoranfrage Klarheit schaffen. Wird sie rechtzeitig vor dem Kauf gestellt, kann sie die Kaufentscheidung und auch den Kaufpreis entscheidend beeinflussen. Vorteilhaft ist dabei, dass im Rahmen einer Bauvoranfrage immer konkrete Anliegen formuliert werden können und sollen. Wird daraufhin ein Bauvorbescheid erlassen, wird die Behörde in aller Regel auch in der letztendlichen Baugenehmigung nicht anders entscheiden. Sind weitere auf den Einzelfall bezogene Fragen zu klären, hilft auch ein persönliches Gespräch im Bauamt weiter.

Grundsätzlich kann eine Bauvoranfrage von jedermann gestellt werden. Wer nicht Eigentümer eines Grundstücks ist, muss dafür jedoch ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Ein solches liegt beispielsweise vor, wenn der Anfragende beabsichtigt, das betreffende Grundstück zu kaufen. Die Anfrage kann auch von einem Architekten oder einer anderen beauftragten Person gestellt werden. Ist der Anfragende jedoch nicht der Bauherr bzw. Grundstückseigentümer, so benötigt er von diesem eine Vollmacht. Eine Bauvorlageberechtigung ist dagegen bei rein planungsrechtlichen Bauvoranfragen nicht notwendig.

Für die Anfrage werden verschiedene Unterlagen benötigt, die jedoch weitaus weniger umfangreich sind als die für einen Bauantrag notwendigen. Dazu gehören unter anderem die Bauvorlagen, die für die Beurteilung der konkreten Fragen im Rahmen der Bauvoranfrage notwendig sind. Diese sind grundsätzlich in dreifacher Ausführung beizufügen. Daneben muss ein ausgefülltes Antragsformular beigefügt werden, die Erklärung der Bauherrschaft bzw. die Vollmacht des Grundstückseigentümers, ein detaillierter Katalog der zu klärenden Fragen, ein Liegenschaftsplan, ein Auszug aus dem Grundstücksnachweis sowie eine Kopie aus dem Handels- oder Vereinsregister beziehungsweise des Gesellschaftervertrags zum Nachweis der Vertretungsberechtigung bei juristische Personen oder Personengesellschaften. Sofern auf dem Grundstück eine Baulast liegt, ist auch ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis beizufügen. Darüber hinaus müssen auch Bauzeichnungen, die nach den gültigen Normen erstellt worden sind, inklusive Bau- und Nutzungsbeschreibung beigefügt werden.

Ihre Rechtsgrundlage findet die Bauvoranfrage in den Bauordnungen der Bundesländer. Es gibt also keine bundeseinheitlichen Regelungen. Die Rechtsnatur des daraufhin erlassenen Bauvorbescheids wird in den verschiedenen Bundesländern unterschiedlich aufgefasst und ist mitunter umstritten. Dogmatisch handelt es sich um einen Verwaltungsakt im Sinne des § 35 VwVfG. Teilweise wird jedoch die Ansicht vertreten, dass es sich um eine Zusicherung im Sinne des § 38 VwVfG handelt. Dies würde Bauherren jedoch wenig Sicherheit versprechen, da die Bindungswirkung einer Zusicherung mit Änderung der Rechtslage endet. Nach einer anderen, beispielsweise in Niedersachsen vertretenen, Meinung handelt es sich um einen feststellenden Verwaltungsakt, der den betreffenden Bereich der folgenden Baugenehmigung verbindlich regelnd vorwegnimmt.

Wenn auf eine Bauvoranfrage hin ein Bauvorbescheid erlassen wurde, gilt dieser nicht auf unbestimmte Zeit. Je nach Bundesland ist seine Gültigkeit beschränkt – beispielsweise auf drei Jahre in Niedersachsen. Wird in dieser Zeit kein Bauantrag gestellt, entfällt die Bindungswirkung des Bauvorbescheids. Grundsätzlich soll der Bauherr durch die Bauvoranfrage und den folgenden Bauvorbescheid Rechtssicherheit in Bezug auf die von ihm gestellten Fragen erlangen. Mit Erlass des Bescheides bindet sich jedoch die zuständige Behörde. Ohne eine Beschränkung der Gültigkeit wäre die Behörde, zumindest sofern der Bauvorbescheid als Verwaltungsakt beurteilt wird, an ihre Entscheidung gebunden – auch wenn sich die Rechtslage möglicherweise bereits geändert hätte.

Die Bearbeitungszeit für eine Bauvoranfrage kann mitunter bis zu sechs Monate betragen. Grundsätzlich ist jedoch eher mit einer Dauer von drei Monaten zu rechnen. Die Kosten, die an die Bauaufsichtsbehörde zu entrichten sind, unterscheiden sich je nach Bundesland. Sie können unter anderem von der Art und dem Prüfungsumfang der geplanten Maßnahmen abhängen. So wird beispielsweise ein förmlicher Vorbescheid in einem Fall mit einem Prozent der Baukosten berechnet. Zusätzlich werden auch etwaig notwendige Ortsbesichtigungen mit einer geringen Gebühr in Rechnung gestellt.

Wer ein Haus bauen möchte, kann mithilfe einer Bauvoranfrage ermitteln, ob das konkrete Vorhaben genehmigungsfähig ist. Ist das Grundstück noch nicht gekauft, lohnt es sich in jedem Fall, die Voranfrage vor Vertragsschluss zu stellen. Möglichst konkrete Pläne helfen dabei, die Anfrage präzise zu formulieren. So kann es also hilfreich sein, sich bereits vorab für ein passendes Haus zu entscheiden.

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