Erbpacht

Vorteil dieser Variante ist, dass die monatlichen Belastungen geringer sind als bei einer Finanzierung. Als Nachteil erweist sich in vielen Fällen die Tatsache, dass der Erbpächter nie zum Grundstücksbesitzer wird.

Bei der Erbpacht wird ein Grundstück über einen Zeitraum von meist 99 Jahren gepachtet. Erbrechtgeber sind meist Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen, aber auch Privatpersonen. Der Erbpachtzins, den der Pächter bezahlen muss, beträgt in der Regel 4 bis 6 Prozent des Grundstückswertes jährlich. In Zeiten hoher Zinsen ist die Erbpacht meist günstiger als die Finanzierungsraten, die beim Grundstückskauf anfallen würden. Läuft der Erbpachtvertrag nach besagten 99 Jahren aus, dann fällt das Grundstück an den Verpächter zurück. Für die darauf erbaute Immobilie muss er eine Entschädigung zahlen, die mindestens zwei Drittel des Hauswertes betragen muss. Dies sieht die Erbbauverordnung vor. Erbpacht-Verträge sind nicht kündbar, eine Ausnahme bildet der Heimfall. Die Gründe für diesen Fall werden im Vertrag festgelegt. Denkbar sind Eigenbedarf des Pächters oder eine übermäßige Verwahrlosung des Erbpachtgrundstücks. Der Vertrag über die Erbpacht muss notariell abgeschlossen werden, während der Laufzeit kann der Erbpächter die Immobilie selbst nutzen, vermieten und grundsätzlich auch verkaufen.

Auch wenn es auf den ersten Blick vorteilhaft und kostengünstig erscheint – die Erbpacht birgt so einige Risiken und Nachteile. So kann sich der Pachtzins deutlich erhöhen, zum Beispiel, wenn der Verkehrswert des Erbpachtgrundstücks ansteigt. Eine Anpassung darf alle drei Jahre erfolgen, zum Teil erhöhen die Grundstückbesitzer aber erst nach 30 oder 40 Jahren, dann aber um mehrere Hundert Prozent. Theoretisch kann man zwar gegen solche Erhöhungen gerichtlich vorgehen. Ob das erfolgreich ist, hängt jedoch vom individuellen Fall ab. Ein weiterer Nachteil der Erbpacht besteht darin, dass der Pächter über seine eigene Immobilie nicht frei verfügen kann. In den Verträgen sind in der Regel verschiedene Mitspracherechte festgelegt, zum Beispiel was Umbau und Erweiterung oder den Verkauf des Hauses angeht. Als Stolperfalle kann sich eine vertraglich festgelegte Ankaufspflicht erweisen. Diese bedeutet, dass der Hauseigentümer das Grundstück kaufen muss, wenn der Verpächter dies verlangt.